Werknemers Login Bel een vestiging zoeken
  • Sinds 1930
  • Eén loket voor uw ondernemerszaken
  • Eerlijke tarifering
  • Certificaat Horizontaal Toezicht

Vastgoed: beleggings- of ondernemingsvermogen?

10 januari 2018

Veel familiebedrijven in Nederland bezitten vastgoed. Dan gaat het om vastgoed voor het eigen familiebedrijf, en vaak ook om vastgoed dat 'ter belegging' wordt aangehouden.

Familiebedrijven kunnen bij overlijden van de dga te maken krijgen met hoge belastingen. Als het vastgoed binnen de bv aangemerkt wordt als beleggingsvermogen dan kan de belastingdruk oplopen tot maar liefst 40%. Om dit te voorkomen moet de 'vastgoedexploitatie' als onderneming worden beschouwd.

Hoge belastingen

Bij het overlijden van een dga krijgen de erfgenamen te maken met inkomstenbelasting en erfbelasting. Eerst 25% aan aanmerkelijkbelangheffing (box 2) en daaroverheen nog eens 20% erfbelasting maakt een gecombineerde belastingdruk van 40%.

Stel:

  • Waarde onderneming                                           100
  • Aanmerkelijkbelangbelasting 25%                   25-/-
  • Restant na afrekenen inkomstenbelasting:   75
  • Nalatenschap                                                           75
  • Erfbelasting 20%                                                     15-/-
  • Resteert na belastingen                                        60

Dit betekent dat de gecombineerde belastingdruk 40% bedraagt.

Bedrijfsopvolgingsregeling

De bedrijfsopvolgingsregeling geeft een vrijstelling van 100% over de waarde van het familiebedrijf van € 1.000.000. Boven deze waarde is een vrijstelling van 83% van toepassing. De belastingdruk komt dan uit op 3,4% (20% erfbelasting over 17%) boven de € 1.000.000. Deze zeer lage belastingdruk ontstaat omdat binnen de familie de box 2-heffing van 25% kan worden doorgeschoven naar de volgende generatie. Er is dus alleen erfbelasting verschuldigd.

Ondernemingsvermogen

Een belangrijk voorwaarde voor deze belastingfaciliteiten is dat het binnen de bv aanwezig vermogen aangemerkt wordt als ondernemingsvermogen. Al het vermogen binnen de bv dat dienstbaar of gerelateerd is aan het familiebedrijf, is ondernemingsvermogen.

Let op:
Overtollige liquide middelen op de bankrekening van de bv zijn beleggingsvermogen en vallen niet onder de faciliteiten. Werkkapitaal van het bedrijf is natuurlijk wel ondernemingsvermogen.

Vastgoedverhuur aan derden

Wordt het vastgoed gebruikt voor het familiebedrijf dan is het per definitie ondernemingsvermogen. De moeilijkheid ontstaat als er vermogen is geïnvesteerd in vastgoed dat verhuurd wordt aan derden. De Belastingdienst merkt dit steevast aan als beleggingsvermogen.

Praktijkhandreiking voor belastinginspecteurs

In december 2016 heeft het ministerie van Financiën een praktijkhandreiking moeten publiceren die alleen bedoeld was voor belastinginspecteurs.

De strekking van deze praktijkhandreiking is kortgezegd dat vastgoedexploitanten die zich alleen met verhuur bezig houden per definitie beleggers zijn. Dit betekent dat zij geen recht hebben op de belastingfaciliteiten.

Projectontwikkeling

Als het gaat om projectontwikkeling liggen er kansen. Als er bijvoorbeeld sprake is van het realiseren van nieuwbouwpanden of het herontwikkelen van vastgoed kan dit een onderneming opleveren.

Vastgoedmanagement in eigen beheer

In recente rechtspraak is geoordeeld dat intensief vastgoedmanagement dat door de bv zelf wordt uitgevoerd als een ondernemingsactiviteit kan worden aangemerkt. Je moet dan denken aan een eigen technische, juridische en administratieve afdeling om het vastgoedmanagement te regelen. Dit biedt kansen voor familiebedrijven om in aanmerking te komen voor hoge belastingvoordelen. Om hiervoor in aanmerking te komen moeten de feiten en omstandigheden er ook naar zijn. Het is belangrijk om dit goed aan te pakken en u hierin door uw adviseur te laten adviseren.

Inventarisatie

Het ondernemerschap van een vastgoed-bv blijkt in de praktijk moeilijk aan te tonen. Zeker omdat de Belastingdienst hier dwarsligt. Het loont echter de moeite om een inventarisatie te doen van de vastgoedactiviteiten van het familiebedrijf.

Voor meer informatie kunt u altijd contact  met ons opnemen. 

Volg @Omnyacc op twitter

Nieuwsbrief

Velden gemarkeerd met een* zijn verplicht
X

Al op de hoogte van de belangrijkste wijzigingen op personeels- en salarisgebied voor 2018?

Download de gratis Lonenspecial en ontdek o.a.:

  • Loonkostenvoordelen (LKV) om dit jaar van te profiteren
  • De nieuwe wet DBA
  • Andere belangrijke wijzigingen vanaf 2018

U krijgt ook maandelijks tips en nieuws die voor u als ondernemer van belang zijn.

 

Download de gratis Lonenspecial en ontdek o.a.:

  • Loonkostenvoordelen (LKV) om dit jaar van te profiteren
  • De nieuwe wet DBA
  • Andere belangrijke wijzigingen vanaf 2018

U krijgt ook maandelijks tips en nieuws die voor u als ondernemer van belang zijn.

 
Akkoord
Wij gebruiken cookies om de ervaring op onze website te verbeteren, statistieken bij te houden en je toegang te geven tot onze social media.
Door gebruik te maken van deze website of door op akkoord te drukken, ga je akkoord met ons cookiebeleid zoals beschreven in ons privacy statement. Je kan cookies ook niet accepteren.